Quem quer investir em imobiliário faz quase sempre a mesma pergunta: onde se encontram os bons negócios? Qual é o segredo? A resposta é simples: não há segredos. Há vários canais, e o que faz a diferença é trabalhá-los todos os dias, com método e sem desistir ao terceiro «não».
Neste guia mostramos os 6 canais que utilizamos diariamente para encontrar oportunidades de investimento imobiliário em Portugal. É também o trabalho que está na base do nosso método: encontrar valor antes de qualquer obra.
Os 6 canais
Nenhum canal sozinho chega. A força está em ter vários a alimentar a procura ao mesmo tempo: quando um seca, os outros compensam.
1. Off-market: o que ninguém vê
Os melhores negócios estão muitas vezes fora do mercado: imóveis que nunca chegam aos portais porque o dono ainda não decidiu vender. Sem concorrência e sem leilão de preço, há tempo para analisar com calma. É também o canal mais trabalhoso; é preciso ir atrás. Sobre uma das formas de o fazer, escrevemos um guia inteiro: como descobrir o proprietário de qualquer imóvel.
2. Quem chega até nós
Há quem prefira vender diretamente a quem compra, sem pôr o imóvel numa montra durante meses, sobretudo quando há uma casa complicada de resolver: uma herança por partilhar, dívidas, uma venda urgente. Com o tempo, parte das oportunidades passa a chegar por aqui, sem se andar à procura; é o lado de quem quer vender.
3. Os portais, todos os dias
Há quem diga que os bons negócios já não chegam aos portais. Não é verdade: da nossa experiência, temos fechado bons negócios precisamente nos portais tradicionais. O canal mais óbvio (idealista, Imovirtual, Supercasa, Casa Sapo, OLX, Custo Justo, entre tantos outros) também conta, mas só com disciplina. Alertas afinados por zona e tipologia, olho treinado para o anúncio mal posto (fotos fracas, texto pobre, preço a pedir conversa) e resposta rápida. Num imóvel bom a bom preço, quem chega primeiro é quem negoceia.
4. Leilões
Insolvências e penhoras trazem imóveis abaixo do preço de mercado, em plataformas como o Citius (tribunais), o E-leilões, o portal das Finanças (bens penhorados) e as leiloeiras privadas. Exige consistência (acompanhar as listas todas as semanas) e cuidados redobrados: visitar sempre que possível, contar com a casa ocupada e com dívidas de condomínio, e perceber a caução pedida (em geral 5% a 20% do valor base). Aqui, por vezes, tens de lidar com documentação mais complexa; daí estarmos assessorados por uma boa equipa jurídica.
5. A rua e a proximidade
O método mais antigo continua a funcionar. Reparar nos imóveis devolutos de uma zona, deixar panfletos, distribuir cartões em cafés e no comércio local, falar com porteiros e vizinhos. Não é sofisticado: é proximidade. E muitas vezes é por aqui que aparece o negócio que mais ninguém viu.
6. A rede de contactos
Mediadores, advogados, solicitadores e outros investidores. Quando as pessoas certas sabem ao certo o que se procura, passam a trabalhar por nós: lembram-se quando aparece o imóvel à medida. Uma boa rede é o canal que demora mais a construir e o que mais compensa ao longo do tempo.
Encontrar é só metade. Depois, analisar.
Encontrar muitos imóveis não serve de nada se entrares em todos. A outra metade do trabalho é dizer “não” depressa e com critério. Antes de avançar, há três coisas para validar sempre:
- As contas, de forma conservadora: custos de obra mais altos e valor de venda mais baixo do que o otimismo pede; se o negócio sobrevive ao pior cenário, avança.
- A parte jurídica e documental: certidões, ónus e licenças, antes de investir um único euro.
- A margem de segurança: comprar abaixo do valor é o que protege o negócio quando a realidade não segue o Excel.
É este filtro que separa um bom canal de um bom negócio. É também como pensamos: podes ver o nosso método em detalhe e os resultados nos Projetos Realizados.
O segredo não é o canal, é o volume e a consistência
Se há uma só ideia para levares deste artigo, é esta: o que faz a diferença não é descobrir o canal perfeito, é aparecer todos os dias em vários canais ao mesmo tempo. Começar é mais importante do que começar perfeito.
Não controlas quem te diz que sim. Controlas quantas vezes pões a pergunta. Trata a procura como um jogo de números (volume, consistência, seguimento) e os negócios deixam de ser sorte para passarem a ser uma questão de tempo.
Vais ouvir muitos “não” até chegares a um “sim”. E não há atalho: o “sim” está do outro lado do volume. Quem faz dez abordagens desiste; quem faz quinhentas, fecha negócio.
Onde isto encaixa no nosso método
Encontrar e filtrar negócio é o trabalho que ninguém vê: o que está antes da compra, da obra e da venda. No nosso método é o pilar de Hunting, e é o que nos permite chegar a oportunidades com margem de segurança. O resto existe para transformar essas oportunidades em resultados, sem assumir riscos mal calculados.
“As oportunidades não caem do céu: constroem-se, canal a canal, dia após dia.”
Queres investir nestes negócios?
Procuramos negócio todos os dias para chegar a oportunidades off-market, a preços com margem. Se queres investir com análise rigorosa e reporting transparente, vê como funciona.
Tens um imóvel para resolver?
Herança por partilhar, dívidas ou só vontade de vender depressa e sem complicações? És exatamente uma das pessoas que chega até nós. Compramos no estado atual, com proposta em até 48 horas.
Ver também
- Como descobrir o proprietário de qualquer imóvel: o guia da técnica off-market
- O nosso método: como compramos, validamos e executamos
- Projetos Realizados: casos reais
Encontrar bons negócios é o que fazemos todos os dias. Fala com a nossa equipa.
Nota: este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico. Em leilões e vendas judiciais, confirma sempre as condições nos portais oficiais.